الرئيسية
شنغهاي سوق لأكثر المستثمرين جرأة
لندن: محمد أبو حسبو
تتمتع الصين بأعلى معدل نمو اقتصادي في العالم، لكنها في الوقت ذاته لا تتمتع بأفضل سمعة لنظامها السياسي. كما تتمتع شنغهاي ـ أكبر مدن الصين وعاصمتها التجارية ـ بمعدل نمو هائل وانتشار سريع للمباني وناطحات السحاب الحديثة. لكن هل يجعل ذلك الصين مكاناً جاذباً للاستثمار العقاري؟ الإجابة عن هذا السؤال حيّرت الكثيرين. فالبعض يعتقد أن الصين لا زالت دولة شيوعية رغم الانفتاح الاقتصادي الذي تتبعه منذ سنوات، والبعض الآخر يرى فيها (أو بالأحرى، في شنغهاي) فرصة «ذهبية لا تعوّض» للمستثمرين المغامرين. وكما هو الحال دائماً في التجارة: فكلما رغبت في تحقيق ربح عال كان عليك تحمّل مخاطرة عالية.
ولكن أين تبدأ في بلد تفوق مساحته مساحة اليابان 40 مرة، ويقطنه أكبر شعب في العالم، 1.3 مليار نسمة. ففي بعض القرى الصينية يمكنك شراء شقة بنفس السعر الذي تشتري به وجبة غداء صينية في أحد مطاعم لندن. لكن لنكن واقعيين، فعندما نتحدث عن العقارات الصينية فالحديث ينحصر في مدينتين: شنغهاي في المقام الأول، ثم العاصمة بكين. بالطبع هناك هونغ كونغ ـ لكن وضعها يختلف لأنها لا تزال شبه دولة داخل دولة. ويُشار هنا إلى أن عدداً من الشركات الأجنبية نقلت مكاتبها الرئيسية من هونغ كونغ إلى شنغهاي. كما أن مجيء الشركات الأجنبية أيضاً جذب السكان المحليين من الريف إلى المدينة بحيث أصبح تعداد سكان شنغهاي اليوم يفوق 21 مليوناً. ومع الطفرة الهائلة التي شهدتها المدينة في الخمسة عشر عاماً الماضية جاء أيضاً النزوح الكبير من الريف إلى المدينة، بالاضافة إلى حملة محمومة من بناء ناطحات السحاب حتى أصبحت شنغهاي تنافس مدينتي نيويورك وطوكيو. وطوال هذه السنوات ظلت أسعار العقارات ترتفع باستمرار حتى قررت الحكومة تشديد الشروط على الاستدانة من البنوك العقارية كما رفعت الضريبة على بيع العقارات وشرائها للحد من تضخم الأسعار.
وتتمتع المدينة بقطار حديث فائق السرعة (250 كيلومتراً في الساعة) يربط المطار بوسط المدينة، فضلاً عن الشوارع الواسعة وناطحات السحاب ومراكز التسوّق. ورغم أن الطابع المعماري لشنغهاي أصبح اشبه بنيويورك ولوس أنجليس في الولايات المتحدة، فإن قلب المدينة القديمة لا يزال يتميز بمعماره الكلاسيكي الذي يعود للحقبتين الاستعماريتين البريطانية والفرنسية. وإلى جانب كل هذا الهجين فهناك بالطبع المعمار الصيني المعروف بشكله المميز.
غير ان أفضل الاستثمارات العقارية ليست في المباني الفاخرة، بل في المباني العادية التي يمكن أن يستأجرها السكان المحليون وليس الأجانب. وفي هذا الصدد يقول ديفيد كوننغهام، مدير وكالة «شنغهاي فيشن» إن الوكالات العقارية الصينية، بمجرد أن ترى أجانب، تعرض عليهم الشقق الفاخرة التي تتراوح أسعارها من نصف مليون دولار إلى مليون دولار. غير أن هذا النوع من العقار يكاد يستحيل تأجيره، لذا فمن الأسلم شراء العقارات التي تتراوح اسعارها بين 200 و250 الف دولار، لأنك ستجد جيشاً من الصينيين الذين يستطيعون تأجيرها. فطبقة المهنيين الجديدة في شنغهاي (كالأطباء والمهندسين والمصرفيين والمحامين) يبحثون دائماً عن موطئ قدم لهم في المدينة. ويقول كوننغهام إن وكالته باعت حتى الآن 670 شقة لأجانب خلال السنوات الثلاث الماضية، وأن غالبية تلك الشقق حققت ربحاً سنوياً من الايجار في حدود 7% من رأس المال المستثمر. وأضاف أن كثيرين من الذين اشتروا قبل 3 سنوات عادوا لشرء شقة ثانية وثالثة. فمثلاً آلان جونز المصرفي البريطاني اشترى شقة صغيرة قبل عامين بأقل من 200 الف دولار لا تقل في مستواها عن الفنادق ذات الخمسة نجوم، ثم عاد العام الماضي ليشترى شقة أخرى، وهو يبحث الآن عن شقة ثالثة. وبعد أن تحدث جونز إلى الأجانب السابقين له في التجربة اقتنع بأن «سوق العقارات في شنغهاي فرصة لا تتكرر في العمر مرتين» على حد قوله. واذا ظننت أن جونز متحمسٌ أكثر مما يجب.. فانظر إلى نيكولا أوغيلفيا الفرنسية التي تعيش في شنغهاي منذ عام 1997 حيث اشترت شقتها الأولى عام 2001 لكنها منذ ذلك الحين اشترت وباعت أكثر من 30 شقة محققة أرباحاً كبيرة.
ويعتمد مستثمرو العقارات في شنغهاي على تحقيق ربح سنوي بارتفاع قيمة العقار، أكثر من اعتمادهم على الربح الذي يحققه دخل الايجار. وقد تراوحت نسبة الارتفاع في قيمة العقارات في المدينة خلال السنوات الثلاث الماضية في حدود 21%. ويقول أيضاً سام كريسبين، البريطاني المتزوج من صينية ويعيش في شنغهاي منذ عام 1994، إنه على الرغم من أي مخاطر قد يتصورها البعض فإن المستثمرين الأجانب لا زالوا يحضرون إلى شنغهاي من مخلف أنحاء العالم. وأضاف كريسبين، الذي يملك مكتباً عقارياً في المدينة، إنه اشترى عشرات العقارات في شنغهاي وأضاف إليها بعض التحسينات والتحديث ثم باعها بأرباح لا تقل عن 100%.
وتتراوح اسعار الشقق في شنغهاي بين 1300 دولار للمتر المربع في أطراف المدينة و3500 دولار للمتر المربع في إحدى شقق ناطحات السحاب في حي بودونغ قرب وسط المدينة، أو في حي بوكسي التاريخي العريق. ورغم أن اسعار الشقق في شنغهاي تعادل تقريباً نصف مثيلاتها في لندن أو طوكيو، فإن عائد الايجار في شنغهاي يقترب من العائد في لندن أو طوكيو. يذكر أن حجم الاستثمارات الأجنبية في الصين بلغ 550 مليار دولار عام 2004 وحده، وهو ضعف للرقم الذي بلغه في العالم الذي قبله.
غير أن وكلاء العقارات ينوهون بأن غالبية الأجانب الذين يشترون عقارات في شنغهاي يكون لهم سابق معرفة بالمدينة، حتى وإن كانت محدودة، لذا فهم ينبهون إلى أن دراسة السوق قبل دخوله أمر مهم للغاية. كما أن معرفة القوانين والتغيرات التي تطرأ عليها لا تقل أهمية. وعلى سبيل المثال فقد قررت السلطات المحلية، خوفاً من التضخم السريع في اسعار العقارات، فرض ضريبة قيمتها 5% من سعر الشقة في حال باعها المالك خلال عامين من شرائها. وبالطبع المقصود من ذلك هو وقف البيع والشراء السريع الأشبه بمضاربات سوق الأسهم. كما قللت الحكومة نسبة القروض العقارية للصينيين من 70% إلى 60% من قيمة العقار، بحيث يضطر المشتري إلى توفير بقية المبلغ من مدخراته الخاصة. وأخيراً هناك الضغوط الأميركية على تحرير سعر العملة الصينية مما قد يؤدي إلى تغيرات كبيرة في قيمة الاستثمارات العقارية. أضف إلى ذلك أن بعض سماسرة العقارات يعتقدون أن النظام السياسي كله لا يزال ينطوي على قدر كبير من عدم الشفافية والأسلوب الشمولي في اصدار القوانين والتشريعات المفاجئة، الأمر الذي يجعل درجة المخاطرة كبيرة حتى وإن كانت الأرباح المحققة على المدى القصير كبيرة أيضاً. وبشكل عام يشير هؤلاء إلى أن أي سوق ناشئ لا بد أن يمر ببعض التقلبات والنكسات قبل أن يستقر على نمط وتقاليد محددة. لكن جيمس هيوز، مدير «سيتي ترادينغ بوست» الاستشارية المالية واثق من أن سوق العقارات سيواصل ارتفاعه بأرقام مزدوجة (بين 10 و20%) لسنوات عديدة قادمة.
وبعيداً عن شنغهاي، فإن اسعار العقارات في بقية مدن الصين تكاد تكون راكدة، باستثناء العاصمة بكين التي تستعد لاستقبال أولمبياد عام 2008. وفي إطار هذه الاستعدادات، راحت شركات المقاولات ووكلاء العقارات تشيّد مجمعات وعمارات سكنية كبيرة ويعرضونها على المستثمرين الأجانب لشرائها ثم عرضها للايجار. ويشعر هؤلاء بالثقة بمستقبل سوق العقارات في الصين إلى الحد الذي يعرضون فيه على المشتري «ضمان ربح سنوي لا يقل عن 5%» لمدة السنوات العشر الأولى
لندن: محمد أبو حسبو
تتمتع الصين بأعلى معدل نمو اقتصادي في العالم، لكنها في الوقت ذاته لا تتمتع بأفضل سمعة لنظامها السياسي. كما تتمتع شنغهاي ـ أكبر مدن الصين وعاصمتها التجارية ـ بمعدل نمو هائل وانتشار سريع للمباني وناطحات السحاب الحديثة. لكن هل يجعل ذلك الصين مكاناً جاذباً للاستثمار العقاري؟ الإجابة عن هذا السؤال حيّرت الكثيرين. فالبعض يعتقد أن الصين لا زالت دولة شيوعية رغم الانفتاح الاقتصادي الذي تتبعه منذ سنوات، والبعض الآخر يرى فيها (أو بالأحرى، في شنغهاي) فرصة «ذهبية لا تعوّض» للمستثمرين المغامرين. وكما هو الحال دائماً في التجارة: فكلما رغبت في تحقيق ربح عال كان عليك تحمّل مخاطرة عالية.
ولكن أين تبدأ في بلد تفوق مساحته مساحة اليابان 40 مرة، ويقطنه أكبر شعب في العالم، 1.3 مليار نسمة. ففي بعض القرى الصينية يمكنك شراء شقة بنفس السعر الذي تشتري به وجبة غداء صينية في أحد مطاعم لندن. لكن لنكن واقعيين، فعندما نتحدث عن العقارات الصينية فالحديث ينحصر في مدينتين: شنغهاي في المقام الأول، ثم العاصمة بكين. بالطبع هناك هونغ كونغ ـ لكن وضعها يختلف لأنها لا تزال شبه دولة داخل دولة. ويُشار هنا إلى أن عدداً من الشركات الأجنبية نقلت مكاتبها الرئيسية من هونغ كونغ إلى شنغهاي. كما أن مجيء الشركات الأجنبية أيضاً جذب السكان المحليين من الريف إلى المدينة بحيث أصبح تعداد سكان شنغهاي اليوم يفوق 21 مليوناً. ومع الطفرة الهائلة التي شهدتها المدينة في الخمسة عشر عاماً الماضية جاء أيضاً النزوح الكبير من الريف إلى المدينة، بالاضافة إلى حملة محمومة من بناء ناطحات السحاب حتى أصبحت شنغهاي تنافس مدينتي نيويورك وطوكيو. وطوال هذه السنوات ظلت أسعار العقارات ترتفع باستمرار حتى قررت الحكومة تشديد الشروط على الاستدانة من البنوك العقارية كما رفعت الضريبة على بيع العقارات وشرائها للحد من تضخم الأسعار.
وتتمتع المدينة بقطار حديث فائق السرعة (250 كيلومتراً في الساعة) يربط المطار بوسط المدينة، فضلاً عن الشوارع الواسعة وناطحات السحاب ومراكز التسوّق. ورغم أن الطابع المعماري لشنغهاي أصبح اشبه بنيويورك ولوس أنجليس في الولايات المتحدة، فإن قلب المدينة القديمة لا يزال يتميز بمعماره الكلاسيكي الذي يعود للحقبتين الاستعماريتين البريطانية والفرنسية. وإلى جانب كل هذا الهجين فهناك بالطبع المعمار الصيني المعروف بشكله المميز.
غير ان أفضل الاستثمارات العقارية ليست في المباني الفاخرة، بل في المباني العادية التي يمكن أن يستأجرها السكان المحليون وليس الأجانب. وفي هذا الصدد يقول ديفيد كوننغهام، مدير وكالة «شنغهاي فيشن» إن الوكالات العقارية الصينية، بمجرد أن ترى أجانب، تعرض عليهم الشقق الفاخرة التي تتراوح أسعارها من نصف مليون دولار إلى مليون دولار. غير أن هذا النوع من العقار يكاد يستحيل تأجيره، لذا فمن الأسلم شراء العقارات التي تتراوح اسعارها بين 200 و250 الف دولار، لأنك ستجد جيشاً من الصينيين الذين يستطيعون تأجيرها. فطبقة المهنيين الجديدة في شنغهاي (كالأطباء والمهندسين والمصرفيين والمحامين) يبحثون دائماً عن موطئ قدم لهم في المدينة. ويقول كوننغهام إن وكالته باعت حتى الآن 670 شقة لأجانب خلال السنوات الثلاث الماضية، وأن غالبية تلك الشقق حققت ربحاً سنوياً من الايجار في حدود 7% من رأس المال المستثمر. وأضاف أن كثيرين من الذين اشتروا قبل 3 سنوات عادوا لشرء شقة ثانية وثالثة. فمثلاً آلان جونز المصرفي البريطاني اشترى شقة صغيرة قبل عامين بأقل من 200 الف دولار لا تقل في مستواها عن الفنادق ذات الخمسة نجوم، ثم عاد العام الماضي ليشترى شقة أخرى، وهو يبحث الآن عن شقة ثالثة. وبعد أن تحدث جونز إلى الأجانب السابقين له في التجربة اقتنع بأن «سوق العقارات في شنغهاي فرصة لا تتكرر في العمر مرتين» على حد قوله. واذا ظننت أن جونز متحمسٌ أكثر مما يجب.. فانظر إلى نيكولا أوغيلفيا الفرنسية التي تعيش في شنغهاي منذ عام 1997 حيث اشترت شقتها الأولى عام 2001 لكنها منذ ذلك الحين اشترت وباعت أكثر من 30 شقة محققة أرباحاً كبيرة.
ويعتمد مستثمرو العقارات في شنغهاي على تحقيق ربح سنوي بارتفاع قيمة العقار، أكثر من اعتمادهم على الربح الذي يحققه دخل الايجار. وقد تراوحت نسبة الارتفاع في قيمة العقارات في المدينة خلال السنوات الثلاث الماضية في حدود 21%. ويقول أيضاً سام كريسبين، البريطاني المتزوج من صينية ويعيش في شنغهاي منذ عام 1994، إنه على الرغم من أي مخاطر قد يتصورها البعض فإن المستثمرين الأجانب لا زالوا يحضرون إلى شنغهاي من مخلف أنحاء العالم. وأضاف كريسبين، الذي يملك مكتباً عقارياً في المدينة، إنه اشترى عشرات العقارات في شنغهاي وأضاف إليها بعض التحسينات والتحديث ثم باعها بأرباح لا تقل عن 100%.
وتتراوح اسعار الشقق في شنغهاي بين 1300 دولار للمتر المربع في أطراف المدينة و3500 دولار للمتر المربع في إحدى شقق ناطحات السحاب في حي بودونغ قرب وسط المدينة، أو في حي بوكسي التاريخي العريق. ورغم أن اسعار الشقق في شنغهاي تعادل تقريباً نصف مثيلاتها في لندن أو طوكيو، فإن عائد الايجار في شنغهاي يقترب من العائد في لندن أو طوكيو. يذكر أن حجم الاستثمارات الأجنبية في الصين بلغ 550 مليار دولار عام 2004 وحده، وهو ضعف للرقم الذي بلغه في العالم الذي قبله.
غير أن وكلاء العقارات ينوهون بأن غالبية الأجانب الذين يشترون عقارات في شنغهاي يكون لهم سابق معرفة بالمدينة، حتى وإن كانت محدودة، لذا فهم ينبهون إلى أن دراسة السوق قبل دخوله أمر مهم للغاية. كما أن معرفة القوانين والتغيرات التي تطرأ عليها لا تقل أهمية. وعلى سبيل المثال فقد قررت السلطات المحلية، خوفاً من التضخم السريع في اسعار العقارات، فرض ضريبة قيمتها 5% من سعر الشقة في حال باعها المالك خلال عامين من شرائها. وبالطبع المقصود من ذلك هو وقف البيع والشراء السريع الأشبه بمضاربات سوق الأسهم. كما قللت الحكومة نسبة القروض العقارية للصينيين من 70% إلى 60% من قيمة العقار، بحيث يضطر المشتري إلى توفير بقية المبلغ من مدخراته الخاصة. وأخيراً هناك الضغوط الأميركية على تحرير سعر العملة الصينية مما قد يؤدي إلى تغيرات كبيرة في قيمة الاستثمارات العقارية. أضف إلى ذلك أن بعض سماسرة العقارات يعتقدون أن النظام السياسي كله لا يزال ينطوي على قدر كبير من عدم الشفافية والأسلوب الشمولي في اصدار القوانين والتشريعات المفاجئة، الأمر الذي يجعل درجة المخاطرة كبيرة حتى وإن كانت الأرباح المحققة على المدى القصير كبيرة أيضاً. وبشكل عام يشير هؤلاء إلى أن أي سوق ناشئ لا بد أن يمر ببعض التقلبات والنكسات قبل أن يستقر على نمط وتقاليد محددة. لكن جيمس هيوز، مدير «سيتي ترادينغ بوست» الاستشارية المالية واثق من أن سوق العقارات سيواصل ارتفاعه بأرقام مزدوجة (بين 10 و20%) لسنوات عديدة قادمة.
وبعيداً عن شنغهاي، فإن اسعار العقارات في بقية مدن الصين تكاد تكون راكدة، باستثناء العاصمة بكين التي تستعد لاستقبال أولمبياد عام 2008. وفي إطار هذه الاستعدادات، راحت شركات المقاولات ووكلاء العقارات تشيّد مجمعات وعمارات سكنية كبيرة ويعرضونها على المستثمرين الأجانب لشرائها ثم عرضها للايجار. ويشعر هؤلاء بالثقة بمستقبل سوق العقارات في الصين إلى الحد الذي يعرضون فيه على المشتري «ضمان ربح سنوي لا يقل عن 5%» لمدة السنوات العشر الأولى
