دراسة: تاريخ العقارات في سورية حافل بالمشكلات والتجاوزات والفوضى

"القطاعان العام والتعاوني لم يتمكنا من النهوض بالتوسع العمراني.. والمهمة أخذت على عاتق قطاع خاص غير منظم في المناطق العشوائية"

"طفرة الأسعار الحالية في العقارات تعود في المقام الأول إلى تدفق العراقيين ميسوري الحال في السنوات القليلة الماضية"

قالت دراسة سورية إن قطاع العقارات في سورية يملك تاريخا حافلا بالمشكلات والتجاوزات والفوضى, لافتة إلى أن القطاعين العام والتعاوني لم يتمكنا من النهوض بأعباء التوسع العمراني نتيجة للضعف في كفاءتهما الإنتاجية, وان مهمة التوسع العمراني أخذت على عاتق قطاع خاص غير منظم في مناطق السكن العشوائي.

وقالت الدراسة, التي أجراها المكتب المركزي للاستثمارات العقارية والسياحية, نقلتها صحيفة "الشرق الأوسط" اللندنية إن "مجموعة الأنظمة والقوانين المنحازة إلى القطاعين العام والتعاوني أدت إلى تشويه وتهميش القطاع الخاص", مضيفة "لم يستطع القطاعان العام والتعاوني النهوض بأعباء التوسع العمراني نتيجة للضعف في كفاءتهما الإنتاجية ونتيجة للمشكلات المتعلقة بتملك الأراضي والتخطيط التنظيمي, وإن مهمة التوسع العمراني قد أخذت على عاتق قطاع خاص غير منظم في مناطق السكن العشوائي".

وأوضحت الدراسة أن "انتشار السكن العشوائي هو نتيجة لسوق عقارات تتميز بأن المشكلات المتعلقة بالتخطيط التنظيمي وتملك الأراضي تشكل مشكلات أساسية فيها", مبينة أن "المعدلات العالية من الطلب على السكن، نتيجة للمعدلات العالية من التزايد السكاني، قد بترت نتيجة للمستوى المنخفض للدخل وضعف أساليب تمويل القطاع العقاري. كما أن القطاع الخاص مهمش بينما القطاع الحكومي يفتقد للكفاءة الإنتاجية".

ووصفت الدراسة القطاع السوري الخاص العامل في مجال العقارات بأنه غير منظم وغير واضح المعالم ويفتقد إلى الإطار التشريعي الذي ينظم طبيعة عمله", إلا أن الدراسة أشارت إلى أن "القطاع الخاص يسهم بنحو 75 % من إجمالي الإسكان في سورية".

وبينت الدراسة أن "الكثير من مشكلات السكن في سورية يعود تاريخها إلى 1952 بسبب وجود مرسوم قام بتجميد معدلات الإيجار وجعل عقود الإيجارات متجددة تلقائيا، مما أدى إلى انسحاب المؤجرين من الاستثمار في عقارات تأجيرية وفي أواخر الثمانينات شهدت سوق العقارات مضاربات كثيرة نتيجة لوجود القليل من الفرص الاستثمارية".

وفيما يخص الطفرة في ارتفاع أسعار العقارات, قالت الدراسة إن "ارتفاع العقارات يعود في المقام الأول إلى تدفق العراقيين ميسوري الحال في السنوات القليلة الماضية، مما خلق طلبا إضافيا على السكن، وقد ترجم هذا الطلب إلى طلب فعلي نتيجة للمستويات المرتفعة من الثروة التي يمتلكونها".

واوضحت الدراسة انه "مع تخفيض الفوائد ابتداء من 2004 من 9 إلى 5% فقد سحبت الكثير من الودائع المصرفية وتم ضخها في العقارات وشجعت الفرص الاستثمارية على ذلك، ومع وجود اللاجئين العراقيين فقد زاد الطلب على العقارات وأصبحت تجارة العقارات خلال السنوات الخمس الماضية هي الأكثر ربحية على الإطلاق في سورية".

وتحولت سورية إلى واحدة من الدول المصنفة بغلاء العقارات بعد أن تضاعف الأسعار أكثر من 5 مرات في 5 سنوات، وتقدر المبالغ التي تم تداولها في سوق العقارات والأراضي في سورية خلال السنوات الخمس الماضية بأكثر من 3 تريليونات ليرة سورية.

وشهدت أسعار العقارات ارتفاعا كبيرا في السنوات الماضية, حيث أظهرت تقارير عالمية أن مدينة دمشق احتلت المرتبة الثامنة في قائمة المدن الأعلى في أسعار عقاراتها.

وتابعت الدراسة "هذا التزايد في الطلب الفعلي قد دفع إلى ارتفاع أسعار العقارات بدلا من تحقيق زيادة في العرض نتيجة للقيود الكثيرة المفروضة من جانب العرض (التخطيط التنظيمي - تملك الأراضي - تهميش القطاع الخاص - ضعف إنتاجية القطاع العام والتعاوني)".

وفيما يخص خلق بيئة تشريعية وقانونية لتنظيم القطاع العقاري, قالت الدراسة إن "هناك رهانا على خلق إطار قانوني يشجع وينظم مثل هذه المساهمة يتجلى في إصدار وتطبيق قانون التطوير والاستثمار العقاري الذي سيتيح للقطاع الخاص المساهمة بفعالية بنشاط الإسكان، من خلال تأمين المقاسم من الأراضي المنظمة المخدومة، وزيادة المعروض من الوحدات السكنية، ومعالجة مناطق السكن العشوائي، وإعادة تأهيل مناطق سكنية قديمة".

وصدر قانون التطوير العقاري رقم 15 في عام 2008, إذ يسهم هذا القانون في إمداد قطاع الإسكان بما يلزم من الأراضي والأبنية والخدمات والمرافق اللازمة لها, وإقامة مدن وضواح سكنية متكاملة ومعالجة مناطق السكن العشوائي وتأمين الاحتياجات الإسكانية لذوي الدخل المحدود بشروط ميسرة.

وأضافت الدراسة أن "العوامل التي تشكل قيودا على العرض مثل وضع المخططات التنظيمية وعمليات الاستملاك يمكن أن تحد من فعالية قانون الاستثمار والتطوير العقاري", مشيرة إلى أنه "في حال افتراض عدم وجود مثل هذه القيود، فإن الوقت اللازم لإنشاء مثل هذه الشركات، وحصولها على التراخيص اللازمة، وعقد الاتفاقيات مع الجهات الإدارية، والشروع بأعمالها، وإنجاز عمليات التطوير العقاري، قد يتجاوز زمن الخطة الخمسية العاشرة".

وعولت الدراسة على قانون التطوير والاستثمار العقاري في لعب دور محوري في حل مشكلة الإسكان على المدى المتوسط والطويل، وليس على مدى القصير وضمن الخطة الخمسية الحالية، وذلك إذا ما تم وضع حلول جادة لمشكلات التخطيط التنظيمي وعمليات الاستملاك وتوفير الأراضي.

ولا يزال السوريون يأملون بانخفاض أسعار العقارات على أمل أن يصبح الحصول على مسكن أمرا قابلا للتحقيق بعد أن أصبح خلال الفترة الماضية حتى استئجار منزل خارجا عن قدرة كثير من السوريين.



سيريانيوز